How to Create Real Housing Affordability, With Dignity – Common Edge

Am schlimmsten ist die Wohnungsnot in den USA auf der günstigeren Seite des Marktes. In einer Zeit, in der die Kosten stark steigen und Wohnungen, die vor kurzem für viele erreichbar waren, für die meisten aus der Reichweite gerückt sind, ist dies keine Überraschung. Am akutsten ist das Problem natürlich in den aufgeheizten Märkten, wo Erschwinglichkeitsvorschriften und Mietpreisbindungen versuchen, die Miete für einige erschwinglich zu halten, da der Besitz eines Eigenheims in solchen Märkten ein Traum ist, der nur den Reichsten zugänglich ist. (Keine Maßnahmen in diesem Beitrag haben Auswirkungen auf diese Märkte.)

In der Mehrheit der USA, wo Wohneigentum für die meisten immer noch möglich ist, wird bezahlbarer Wohnraum durch Regierungsmandate und Subventionen als erreichbar angesehen, aber wir alle haben die Erzählungen über die Kämpfe beim Bau erschwinglicher Häuser mit diesen Maßnahmen und den heftigen Widerstand der Orte gehört gezielt für deren Bau. Das ist keine dieser Geschichten. Stattdessen befasst sich dieser Beitrag mit einer Reihe von Kernfakten zur Erschwinglichkeit, die normalerweise ignoriert werden, und legt dann Muster dar, die nützlich sind, um dauerhafte Erschwinglichkeit in Gemeinschaften bereitzustellen, die von privatwirtschaftlichen, gewinnorientierten Entwicklern aufgebaut wurden. New Town in St. Charles, in der Nähe von St. Louis, ist ein solcher Ort, und einige Häuser wurden dort jahrelang für weniger als 100.000 Dollar verkauft. (Alle Bilder in diesem Artikel stammen aus New Town.)

„Dauerhafte Erschwinglichkeit“ bedeutet, dass ein breites Spektrum an Erschwinglichkeit im Laufe der Zeit in einer Gemeinde bestehen bleibt, selbst wenn die Marktkräfte den Wert einzelner Häuser erhöhen können. Hauswerte, die auf keinen Fall eskalieren dürfen, sind ihren Eigentümern gegenüber unfair; warum sollte es ihnen nicht gestattet sein, sich am Aufbau des Generationenreichtums in ihren Häusern zu beteiligen?

„Dauerhafte Erschwinglichkeit mit Würde“ ist ein höherer Standard, der normalerweise als unmöglich angesehen wird, weil es bedeutet, dass eine Reihe von Erschwinglichkeiten im Laufe der Zeit an einem Ort bestehen bleiben, der die Selbstachtung und den Stolz eines Ortes stärkt, oder „Orte, die die Menschen lieben“, wenn Sie es vorziehen. Wie ist es möglich, dass die Immobilienpreise an Orten wie diesem nicht schnell in die Höhe getrieben werden? Lassen Sie uns zuerst über dauerhafte Erschwinglichkeit nachdenken und dann die Frage der Würde erneut aufgreifen.

Es gibt zwei Wege zu dauerhafter Erschwinglichkeit in einer Gemeinde: Der erste beginnt mit der Annahme, dass die Entwicklung nicht abgeschlossen ist, wenn das letzte Grundstück bebaut ist; das ist vielmehr der Punkt, an dem das Heranreifen der Gemeinschaft beginnt. Eine reifende Gemeinschaft fügt Zubehöreinheiten zu bestehenden Standorten hinzu und verstärkt die Intensität des „fehlenden mittleren Gehäuses“ (mehr dazu später) in der Gemeinschaft. Zu den in den USA heute üblichen In-Parcel-Entwicklungsmustern gehören Accessory Dwelling Units (oder ADUs, wie ein Granny Cottage) und in jüngerer Zeit Accessory Commercial Units (oder ACUs, wie ein Heimarbeitsplatz).

Während Häuser, die zu Beginn des ersten Weges für viele erschwinglich sind, natürlich geschätzt werden, erfrischen neue Häuser, die online kommen, die Palette der Erschwinglichkeit des Ortes. Diese These erscheint uns heute fremd, weil wir Hausbesitzergemeinschaften so gewohnt sind, die Wohngebiete in ihrem ursprünglichen Entwicklungszustand einfrieren, wie Insekten, die für immer in Bernstein gefangen sind. Traditionelle amerikanische Städte sind jedoch im Laufe der Zeit immer so gereift.

Der zweite Weg ist ein älterer und verfeinerter Weg zur Reife. Der Hauptunterschied besteht darin, dass der erste Weg zwar die ursprünglichen Grundstücke intakt hält, der zweite Weg es den Grundbesitzern jedoch ermöglicht, ihre Grundstücke zu unterteilen, wodurch alle Grundstückseigentümer zu Mini-Entwicklern ihrer Grundstücke werden. Diese Methode wird seit der Antike auf der ganzen Welt angewendet; Fast alle der beliebtesten Orte der Erde wurden auf diese Weise entwickelt. Es wurde kürzlich in einem Prozess kodifiziert, der als bekannt ist Sky-Methode, um im heutigen amerikanischen Entwicklungssystem zu arbeiten. („Sky“ ist der Name der Stadt, für die es ursprünglich entwickelt wurde.)

Der erste Schritt auf jedem dieser Wege zur dauerhaften Erschwinglichkeit besteht darin, mit der örtlichen Baubehörde wichtige Grundlagen zu schaffen, um die Erschwinglichkeit zu ermöglichen. Es gibt vier Dinge, die der Markt, nicht die Planbehörde, für einen Ort entscheiden sollte: die Größe Ihres Hauses, wie viele Parkplätze Sie abseits der Straße bauen müssen, ob Sie von zu Hause aus arbeiten können und ob Sie jemand anderen haben können bei Ihnen wohnen, um die Hypothek zu bezahlen. Entfernen Sie diese bürokratischen Belastungen, und eine natürlich auftretende Erschwinglichkeit ist denkbar; sie bleiben lassen, und die einzige Chance auf Erschwinglichkeit sind politisch auferlegte Subventionen.

Ein Problem mit politisch auferlegtem bezahlbarem Wohnraum besteht darin, dass er nur so lange Bestand hat, bis sich der politische Wille ändert, also nicht von Dauer ist. Ein weiteres Problem ist die Tatsache, dass jede Erwähnung eines erschwinglichen Wohnprojekts heftigen Widerstand hervorruft, sodass es als effizienter angesehen wird, weniger, aber größere Projekte für die Ärmsten durchzuführen, aber dies konzentriert die Armut, was viele schädliche Auswirkungen hat und Orte schafft, an denen niemand will zu leben, wenn sie überhaupt eine Wahl haben, denn sie sind Orte ohne Würde.

Die Begriffe „bezahlbarer Wohnraum“ und „bezahlbares Eigenheim“ werden in diesem Beitrag gezielt verwendet. Erschwinglicher Wohnraum ist ein Produkt des Industrieentwicklungskomplexes, der am effizientesten in großem Maßstab produziert wird (mit den eben erwähnten Problemen). Ein bezahlbares Zuhause ist einzigartig, ein Zuhause, das ich mir leisten kann.

Mit Taten der Liebe kann ich meinem Zuhause ein gewisses Maß an Würde verleihen. Die meisten Elemente von Orten mit Würde sind jedoch Dinge, die in der gesamten Gemeinschaft geteilt werden, sodass sie nicht jedes Zuhause einzeln belasten. Würde entsteht zum Teil dadurch, dass man für andere etwas tun kann, aber das geschieht am besten, wenn man andere wirklich kennt. Orte mit Würde sind also so gestaltet, dass sich Menschen auf natürliche Weise begegnen und kennenlernen. Würde kommt auch von der Fähigkeit, für uns selbst etwas zu tun, daher sind Orte mit Würde so gestaltet, dass wir uns ohne die Last des Autofahrens unseren täglichen Bedürfnissen widmen können. Und eine der größten Quellen der Würde ist die Fähigkeit, sinnvolle Arbeit zu leisten, sodass Orte mit Würde es den Menschen ermöglichen, ihren Lebensunterhalt dort zu verdienen, wo sie leben, wenn sie dies wünschen. Und die Würde, an dem erschwinglichen Ort, an dem Sie leben, sinnvolle Arbeit zu leisten, hat Vorteile, die über Ihre Gemeinschaft hinausgehen, da sie die große Trennung beendet, die Jahrzehnte lang das Zuhause und die Arbeit weiter auseinandergetrieben und zwanghaftes Pendeln erzwungen hat, was eine der Hauptursachen von ist Klimawandel. Dies kann am Ende der größte Vorteil sein, wenn es darum geht, Orte mit dauerhafter Erschwinglichkeit in Würde zu bauen, weil es uns allen zugute kommt.

Die Grundprinzipien für die Bereitstellung einer Reihe erschwinglicher Produkte ohne staatliche Auflagen oder Subventionen sind überraschend einfach, beginnend mit einer breiten Marktvielfalt. Wenn lange Schlangen von Menschen bereit sind, einen Scheck auszustellen, der höher ist als der Listenpreis für eine zum Verkauf stehende Immobilie, bedeutet dies, dass es auf dem Markt nicht annähernd genug Auswahl gibt. Wenn Immobilien zu einem Bieterkrieg werden, ist eine Reihe von Erschwinglichkeiten unmöglich; Wenn es eine viel größere Auswahl gibt, konkurrieren viel weniger Menschen um jedes zum Verkauf stehende Haus. Das bedeutet auch, dass die Menschen mit größerer Wahrscheinlichkeit ein Zuhause finden, das perfekt für sie ist, was auf einem Einheitsmarkt eher unwahrscheinlich ist.

Die Marktvielfalt beginnt beim Gebäudetyp. Das Konzept von Fehlendes mittleres Gehäuse wurde als Reaktion auf die Tatsache entwickelt, dass die meisten Märkte nur zwei Wohnformen haben: das Einfamilienhaus (Einfamilienhaus oder Reihenhaus) und die Eigentumswohnung. Die meisten Missing Middle-Typen sind Klassiker, die lange in amerikanischen Städten zu finden waren, aber in der Nachkriegsentwicklung verworfen wurden. Sie reichen vom Zwilling (früher bekannt als Duplex) bis hin zu Hofgebäuden und Wohn-/Arbeitsgebäuden verschiedener Art.

Die zweite Art der Wahl ist die Wahl des Ortes, von ländlich bis städtisch. Die einen wollen den Blick in die Natur, die anderen wollen mitten im Geschehen sein, wieder andere bevorzugen eine ruhige Nachbarschaftsstraße. Kleine amerikanische Städte bieten diese Wahl natürlich, während große Städte daran arbeiten müssen, indem sie ein Netz von Parks und grünen Wegen für Ausblicke in die Natur bereitstellen. Unterteilungen, die endlos weiterlaufen, bieten keine dieser Wahlmöglichkeiten.

Der dritte Wahltyp ist der Ausdrucksbereich in der Architektur. Die volkstümliche Architektur war die größte Quelle erschwinglicher Wohnungen in der Geschichte der Menschheit; es ist am wenigsten teuer und am charmantesten. Raffinierte Architektur ist teurer und am elegantesten. Jeder hat an irgendeinem Punkt des Ausdrucksspektrums ein Komfortniveau.

Dies sind einige der Muster, die es New Town ermöglicht haben, eine breite Palette erschwinglicher Häuser mit Würde aufzubauen. Und die Reichweite der Erschwinglichkeit ist ein entscheidendes Element der Würde. Da die Auswahl groß ist, reichen die Häuser in New Town von Cottages bis hin zu Herrenhäusern, aber da die Architektur nachbarschaftlich ist, gibt es kein Gefühl für eine „reiche Seite“ und eine „arme Seite“ der Stadt.

New Town hat mit kleineren und einfacheren Designs eine dauerhafte Erschwinglichkeit erreicht, was bedeutet, dass es seine Erschwinglichkeit im Laufe der Zeit teilweise beibehalten wird, weil jeder Haustyp auf sein Marktsegment fokussiert ist, anstatt zu versuchen, allen Menschen alles zu bieten. Das schränkt die Bieter ein.

DPZCoDESIGN geplante New Town in St. Charles mit mehreren hervorragenden Cottage Courts. Da es auf dem Platz keine Autos gibt, können die Veranden niedriger sein, während die Attraktivität des Spaziergangs erhalten bleibt, wodurch Gründungskosten eingespart werden.

Die weißen Tafel- und Lattengebäude auf der Rückseite dieses Cottage-Hofs sind Garagen, die sich zu einem dahinter liegenden Parkplatz öffnen, was weitaus effizienter ist, als jedes Cottage-Grundstück mit einer Garage zu belasten. Dies spart Tausende pro Hütte.

Ein großer Schlüssel zu dauerhafter Erschwinglichkeit ist die Fähigkeit, den täglichen Bedarf zu Fuß oder mit dem Fahrrad zu decken. Bauen Sie ein Lebensmittelgeschäft in der Nachbarschaft, und andere Dinge des täglichen Bedarfs werden ebenfalls kommen. Legen Sie Postfächer in der Nachbarschaft (USPS führt keine Lieferung nach Hause durch) in einem von der Nachbarschaft verwalteten Postamt in der Nähe.

Stadthäuser in New Town wurden für erschwingliche Würde in Mustern detailliert, die vor Ort seit langem beliebt sind. Wenn Sie angebaute Einheiten bauen, werden die langen Wände mit den Nachbarn geteilt, sodass Sie sich eine schönere Fassade mit geringem Einfluss auf den Gesamtpreis leisten können.

Decken auf zweistöckigen Veranden sind bekannt dafür, dass sie undicht sind, aber New Town beseitigte das Problem, indem es die Decken offen ließ. „Aber was ist mit Regen, der auf dich durchsickert“, fragen manche? Wenn ein strömender Regen den Boden darüber nass macht, werden Sie definitiv auch nass. Also reingehen.

Jeder liebt ein winziges Gebäude entlang der Straße: ein winziges Häuschen, ein winziges Haus, ein winziges Geschäft und sogar ein winziges Stadthaus, wie dieses in New Town. Ich bin mir ziemlich sicher, dass dies die Eingangstür zu einem der angrenzenden Stadthäuser ist, aber sie ist nicht weniger charmant und zaubert jedem, der vorbeigeht, ein Lächeln ins Gesicht.

Erschwinglichkeit mit Würde hängt stark von der Infrastruktur ab, bei der jeder ausgegebene Dollar die Erfahrung vieler verbessert. Schauen Sie sich diese Steinbrücke genau an: Die Brückenstruktur besteht aus leicht verfügbaren Betondurchlässen; Nur die Verkleidung ist aus Stein. Dies kommt vielen mit einem nahezu vernachlässigbaren Aufwand zugute.

Bürgerliche Einrichtungsgegenstände wie Straßenlaternen und Straßenschilder machen einen verschwindend kleinen Teil der Baukosten der Stadt aus, tragen aber zur Würde des Ortes bei, indem sie deutlich machen, dass man sich um sie kümmert. Erschwinglichkeit mit Würde hängt von Anzeichen der Fürsorge ab.

Von allen bürgerlichen Elementen, die eine Straße säumen, steigert keines den Wert oder hat breitere positive Welleneffekte als Straßenbäume. Dieses Bild wurde vor einem Dutzend Jahren aufgenommen; Heute bilden die Bäume auf beiden Seiten dieser Straße ein vollständiges Vordach, das den Menschen, die ins Stadtzentrum gehen, kontinuierlichen Schatten spendet.

Die erste und letzte Infrastruktur, die Sie an einem Ort sehen, ist der Eingang. Normalerweise ist es eine Art Portal, aber selbst wenn es für immer unverschlossen bleibt, bedeutet dies, dass Sie dort möglicherweise nicht willkommen sind. Der Obelisk von New Town ist stattdessen ein Wahrzeichen, das einfach anzeigt: Dies ist ein wichtiger Ort.

Alle Fotos vom Autor.