Enhanced rezoning process for Northlands moving ahead after latest round of community engagement

Für den Stadtrat von Whistler, Arthur De Jong, stellt die Erschließung von 4500 Northlands den „letzten Schwung“ des Resorts dar [at] ein weltweit anerkanntes, preisgekröntes Dorf.“

Für De Jong bedeutet das, dass die Pläne „futuristisch und umfassend sein müssen [Whistler’s] Netto-Null-Ziele zur Mitte des Jahrhunderts“, aber das ist auch der Grund, warum Mitarbeiter der Resort Municipality of Whistler (RMOW), gewählte Beamte und Bauträger zusätzliche Schritte unternehmen, um sicherzustellen, dass sie jeden Aspekt der Entwicklung richtig machen.

Ein verbesserter Umwidmungsprozess für das 5,2 Hektar große Grundstück geht nach der Ratssitzung am Dienstag, dem 21. Februar, in Phase 3 über, als die gewählten Beamten von Whistler ihren ersten offiziellen Einblick in das Feedback der Gemeinde erhielten, das sich aus den ersten Standortvorschlägen ergab, die während der Phase 2 veröffentlicht wurden.

Abgesehen vom Whistler Racket Club (WRC), der derzeit vor Ort tätig ist, steht das beträchtliche Stück Land nördlich von Whistler Village weitgehend leer. Der Immobilienentwickler Beedie Living plant, den Standort zu nutzen, um das Wohnungsangebot von Whistler zusätzlich zu Gemeinschaftseinrichtungen und Grünflächen um Hunderte neuer Betten zu erweitern.

Das Feedback, das am Dienstag dem Rat vorgelegt wurde, bewies, dass die Gemeinde nicht unbedingt einer Meinung ist, wenn es um die beste Nutzung des Landes geht, aber die Menschenmassen, die sich versammelten, um die WRC zu retten und mehr Mitarbeiterunterkünfte zu bauen, stachen am lautesten hervor.

Die Hintergrundgeschichte

Bereits 1988 sicherte sich ein Immobilienentwickler die Rechte an dem Grundstück unter der Bedingung, dass er einen neuen Tennisclub baute – einschließlich eines Stadionplatzes, vier Hallen- und 12 Außenplätzen –, der Live-TV-Events veranstalten konnte.

Dieser Entwickler baute 1993 drei Hallenplätze, sieben Außenplätze und ein Restaurant. Obwohl diese Einrichtungen nur vorübergehend sein sollten, bleiben sie als WRC in Betrieb.

Die Holborn Group erwarb das Land im Jahr 2002, bevor es 2017 an den derzeitigen Eigentümer Beedie Developments verkauft wurde. Dank des neuen offiziellen Gemeinschaftsplans von Whistler hat Beedie nicht die gleiche Verpflichtung, bestehende Plätze zu unterhalten oder die Weltklasse-Tennisanlage zu bauen, die drei konzipiert haben – vor anderthalb Jahrzehnten. Stattdessen schlägt der Entwickler den Bau von gemischten Wohnhäusern vor, die die neueste – und höchstwahrscheinlich letzte – Enklave von Whistler Village werden würden.

Der Rat billigte zunächst einen verbesserten, dreiphasigen Umwidmungsprozess, um die Prüfung der Pläne für 4500 Northlands im März 2021 zu leiten.

In Phase 1 führten die Mitarbeiter von RMOW ein Engagement in der Gemeinschaft durch, das letztendlich zu einer Liste von sechs „Leitprinzipien“ für die voraussichtliche Entwicklung führte: Ausgewogenheit zwischen den Bedürfnissen des Resorts und der Gemeinschaft; Stärkung des Ortsgefühls und der sozialen Bindungen; bieten vielfältige Wohnmöglichkeiten; Verbesserung der Konnektivität und Mobilität; Klimaschutzlösungen beschleunigen und Ressourcenverbrauch angehen; und schließlich die Natur zu integrieren und zu verbessern.

In Phase 2 reichte Beedie unterdessen im vergangenen Juni zwei alternative Entwicklungskonzepte ein, in denen er seine Vision für den Standort vorschlug, die den oben aufgeführten Grundsätzen entsprechen sollte.

In beiden Renderings umgaben Reihenhäuser und niedrige und mittelhohe Wohnungen zentrale Grünflächen, während Mitarbeiterunterkünfte sowie kommunale und gewerbliche Nutzungen in einem „Gemeindezentrum“ im südöstlichen Teil des Geländes vorgeschlagen wurden. Jeder Plan sah eine Tiefgarage und minimale Straßen vor und betonte die Verbindungen zum bestehenden Wegenetz für Fuß- und Radverkehr.

Die vorgeschlagenen Gebäudehöhen in beiden Konzepten umfassten zwei- bis dreigeschossige Stadthäuser im nördlichen und östlichen Teil des Grundstücks, vier- und sechsgeschossige Wohngebäude im Südwesten und ein 11-geschossiges Wohngebäude im Nordwesten, das würde machen es zu einem der höchsten Gebäude in Whistler. Die Gemeinde hat das maximale Bett-Einheiten-Potenzial für das Grundstück auf 832 festgelegt.

Was bei beiden Konzepten fehlte, war Platz für Schlägersportanlagen. Diese Unterlassung traf Dutzende von leidenschaftlichen WRC-Anhängern, die zu einer Ratssitzung im Juni 2022 erschienen, um sich für die Aufnahme einer Schlägersportanlage innerhalb des Resorts einzusetzen, einen Nerv.

„Bei diesen beiden alternativen Entwicklungskonzepten ist es meiner Meinung nach wichtig, sich daran zu erinnern, dass diese nur als Werkzeuge zum Nachdenken über die Website erstellt wurden, um es uns allen und der Community zu erleichtern, darüber nachzudenken, was auf der Website passieren könnte, und bereitzustellen ihre Gedanken darüber, was die besten Dinge waren, was fehlt, was sie wirklich sehen wollen [from the proposals]“, sagte RMOW-Planungsmanager John Chapman in einer Präsentation vor dem Rat am 21. Februar.

Wie Chapman erklärte, suchte das RMOW im vergangenen Sommer auf mehreren Wegen nach öffentlichem Feedback zu den Konzepten.

Ein Online-Fragebogen ergab 365 Einsendungen, während 180 Mitglieder der Öffentlichkeit am 13. Juni an einem persönlichen Tag der offenen Tür in der Myrtle Philip Community School teilnahmen. RMOW-Mitarbeiter veranstalteten auch Pop-up-Sitzungen zum Engagement der Gemeinschaft auf dem Bauernmarkt, im Meadow Park und im Whistler Öffentliche Bibliothek, sowie eine Reihe von 16 „digitalen Mittagsgesprächen“, die über Zoom durchgeführt wurden.

Städtische Mitarbeiter stellten sich auch einer Reihe lokaler Komitees vor.

Was hatte die Community in Phase 2 zu sagen?

Die Analyse der Ergebnisse dieses öffentlichen Engagements zeichnet ein Bild widersprüchlicher Perspektiven in der gesamten Gemeinde: Einige behaupteten, die erstklassige, zentrale Lage des Grundstücks sei kein „geeigneter“ Ort für den Bau von Mietwohnungen für Mitarbeiter, oder äußerten Bedenken, „dass die Entwicklung die Kapazität nur verstärken wird Probleme, die durch das bereits vorhandene ungehinderte Wachstum entstanden sind“, während andere die Pläne mit hoher Dichte und Gebäudehöhen lobten. Ein Kommentator sagte, dass der Vorschlag „zu viel für den Raum ist“, während ein anderer das Konzept als „sehr ansprechend“ bezeichnete. Dutzende von Antworten verurteilten den Ausschluss einer Schlägersportanlage, während andere feststellten, dass „eine private Tennisanlage keine öffentliche Gemeinschaftseinrichtung ist“, und sagten, Whistler „brauche Wohnraum, nicht Tennis“.

Dennoch kristallisierten sich einige gemeinsame Themen heraus.

Bei der prioritären Flächennutzung war der Arbeiterwohnungsbau klarer Sieger, gefolgt von großflächigen Erholungsanlagen. Gewerbeflächen für kleine, unabhängige lokale Geschäfte wurden mit der niedrigsten Priorität bewertet, mit einer Weltklasse-Tennisanlage als zweitniedrigster.

Auf die Frage „Welche Gebäudeformen und -größen sollten priorisiert werden?“ Die Mehrheit der Befragten stimmte zu, dass „eine Mischung von Formen, einschließlich einiger höherer Gebäude, die mehr Freiflächen und Gemeinschaftsnutzungen ermöglichen“, am besten wäre.

„Die Menschen in der Gemeinde mochten Räume, die Einheimische und Besucher willkommen hießen. Sie mochten die Einbeziehung von Mitarbeiterwohnungen. Wir haben viel positives Feedback darüber gehört, wie das Standortdesign aktiven Transport priorisiert hat – aktive Bewegung statt Fahrzeug- und Autoraum“, erklärte Chapman. „Die Leute äußerten sich positiv über die Vielfalt und Größe der Gebäude und die Art und Weise, wie das Geländedesign die natürliche Topographie und den Versorgungsstrom sensibel nutzte.

„Wir haben auch viele Dinge gehört, die den Leuten nicht wirklich gefielen, und viele Kommentare dazu, was fehlte“, fügte er hinzu.

Abgesehen von dem oft erwähnten Ausschluss einer Schlägersportanlage waren viele Befragte der Meinung, dass die vorgestellten Konzepte nicht genügend Mitarbeiterunterkünfte vorschlagen, sagte Chapman. Darüber hinaus waren viele Einheimische der Meinung, dass Freiflächen oder Annehmlichkeiten, die in der neuen Entwicklung enthalten sind, nicht bestehende Angebote in der Gemeinde replizieren sollten, beispielsweise im nahe gelegenen Whistler Olympic Plaza.

„Wir haben auch gehört, dass die Konzepte die Dichte auf der Baustelle möglicherweise nicht optimieren“, fügte Chapman hinzu. „Das war also großartig. Das waren hilfreiche Informationen.“

In Bezug auf Erholungseinrichtungen markierte der dem Rat am 21. Februar vorgelegte Bericht eine große Abweichung vom vorherigen Mitarbeiterbericht, in dem die WRC nicht einmal erwähnt wurde.

Als Antwort auf die Frage „Sollte eine spezielle Tennis-/Pickleballanlage, wie sie derzeit existiert, eine vorrangige Aufnahme für den Standort sein?“ 55 Prozent sagten „Ja“, im Vergleich zu 39 Prozent, die „Nein“ sagten, und den fünf Prozent, die sagten, sie wüssten es nicht.

Obwohl viele für die Beibehaltung der derzeitigen Gerichte plädierten, forderten andere den Bau einer neuen, verkleinerten Version des WRC innerhalb der neuen Entwicklung, während andere vorschlugen, dass der Bauträger zum Bau einer neuen Anlage außerhalb des Geländes beitragen sollte Spruce Grove, Meadow Park oder Cheakamus wurden als mögliche Standorte genannt.

Was kommt als nächstes?

Der Rat von Whistler stimmte am Dienstag dafür, mit Phase 3 des Projekts fortzufahren, die die Entwicklung eines bevorzugten Umwidmungskonzepts für das Gelände vorsieht, gefolgt von einer weiteren Runde des Engagements der Gemeinschaft, sobald dieser Plan zur Veröffentlichung bereit ist.

„Ich denke, wir gehen davon aus, dass das bevorzugte Konzept die bevorzugten Elemente beibehalten wird, die in Phase 2 identifiziert wurden; es wird diese Schlüsselrichtungen ansprechen, aber es wird wahrscheinlich anders aussehen“, sagte Chapman.

Zum Beispiel würde das RMOW „den Antrag auf Umzonung für eine Änderung der Marktwohnungskomponente der Entwicklung unterstützen wollen, von einem bestehenden Hotel zu einem Wohngebiet“, fügte Chapman hinzu, sowie eine Erhöhung der Anzahl der vorgeschlagenen und unterstützten Mitarbeiterwohnungen anstreben „Weitere Untersuchung einer Erholungsanlage in der richtigen Größe“ mit Tennis- und Pickleballplätzen.

RMOW-Mitarbeiter werden auch eine neue Mischung aus Online- und persönlichen Veranstaltungen veranstalten, darunter ein Tag der offenen Tür, zu dem die Community eingeladen wird, sich über den Vorschlag zu informieren und Feedback auszutauschen, sowie andere Online-Möglichkeiten für Community-Mitglieder, den Vorschlag zu überprüfen, fragen Sie Fragen und Feedback direkt an die Mitarbeiter der Gemeinde weitergeben. Darüber hinaus findet vor der dritten Lesung des Rats eine öffentliche Anhörung einer Bauordnung für den Standort statt.

Ein Zeitplan, wann dieses Community-Engagement stattfinden könnte, war nicht sofort verfügbar.

Die Diskussion am Dienstag veranlasste Coun. Jessie Morden – Whistlers erste lokal geborene und aufgewachsene gewählte Amtsträgerin –, um in der Vergangenheit nach Perspektiven zu suchen.

„Ich erinnere mich, als ich ein kleines Kind war und der neuere Teil des Dorfes gebaut wurde, und es war beängstigend“, erinnert sie sich. „Und wir hatten Angst, dass wir dieses Gemeinschaftsgefühl verlieren würden, aber im Laufe der Jahre war es eine großartige Bereicherung für die Gemeinschaft, und ich hoffe einfach, dass dieses Projekt integriert wird [similarly] nach Whistler.“

Was hofft der Bürgermeister von Whistler auf dem Gelände der Northlands bauen zu sehen?

Nach dem Bericht vom Dienstag schien sich Bürgermeister Jack Crompton auf die Seite derjenigen zu stellen, die Pläne mit höherer Dichte für den Standort fordern.

„Whistler ist ein wunderschönes offenes Tal mit allen Arten von Platz für Erholung und Natur, und Kiesgrundstücke mitten in der Stadt sind eine begrenzte Ressource“, sagte er. „Ich bin davon überzeugt, dass wir ihre Nutzung für Arbeiterwohnungen in Whistler so weit wie möglich optimieren sollten.“

Der Bürgermeister bot auch einen Hoffnungsschimmer für die etwa 50 Tennis- und Pickleball-Befürworter, die an der Ratssitzung am Dienstag teilnahmen, die begierig darauf waren, ihre Interessen in geänderten Entwicklungsvorschlägen für das Gelände vertreten zu sehen.

„Ich freue mich darauf zu sehen, wie die Freizeiteinrichtung aussieht – ich denke, viele Leute tun das“, sagte er. „Und ich hoffe, dass es in der Lage ist, für unsere ganze Gemeinschaft zu liefern. Ich hoffe, dass es ein großartiger Ort für Schlägersportarten ist, aber auch die vorhandene Blase ist für alle möglichen Dinge nützlich, und ich freue mich darauf, etwas zu sehen, von dem sich wirklich die meisten Mitglieder unserer Community vorstellen können, es zu nutzen und ein Teil davon zu sein.

„Ich denke, Ratsmitglied Forsyth hat es gut für mich gesagt: Nicht weniger als das, was wir haben, was die Erholungseinrichtungen betrifft“, schloss Crompton. “Das hat mich wirklich geleitet, als wir darüber nachgedacht haben.”

– Mit Akten von Braden Dupuis und Brandon Barrett